Courtier immobilier (OACIQ) depuis 2006 · Créateur de l’Indice Tardif · Auteur de « La science de l’immobilier »
davidtardif.ca · enduranceimmobilier.com
Par David Tardif, courtier immobilier (OACIQ), créateur de l’Indice Tardif — Endurance Groupe Immobilier par Tardif · Données : juillet 2026 · Publication : 2026-08-09 à 11 h 43
Un seul arrondissement, deux planètes immobilières. En juillet 2026, l’Indice Tardif sectoriel s’établit à 18,3/100 pour Verdun terre ferme (acheteur fort) et à 32,0/100 pour L’Île-des-Sœurs (acheteur léger) — deux lectures d’un même territoire que tout oppose : la vitesse, la surenchère, et même la direction des prix.
| Scores sectoriels — juillet 2026 | Verdun terre ferme | Île-des-Sœurs | Île de Montréal |
|---|---|---|---|
| Indice Tardif sectoriel | 18,3/100 · Acheteur fort | 32,0/100 · Acheteur léger | 24,5/100 · Acheteur léger |
| Absorption (ventes / nouvelles inscriptions) | 37,2 % (16/43) | 44,6 % (25/56) | 47,4 % |
| Ratio d’expiration | 46,7 % | 39,0 % | 33,4 % |
| Momentum des ventes sur un an | −38,5 % | −3,8 % | −16,2 % |
Indice Tardif sectoriel : même méthodologie que le score de l’île (40 % absorption, 30 % expiration, 30 % momentum), appliquée au périmètre de chaque secteur. Source : données Centris, compilation Endurance Groupe Immobilier par Tardif.
Verdun terre ferme : le marché binaire. 16 ventes fermes contre 14 fiches expirées — près d’une inscription sur deux se retire sans vendre. Mais les ventes qui aboutissent sont disputées : 31,2 % ont dépassé le prix demandé (à 104,9 % en moyenne, le double du taux montréalais), la vente type obtient 98,8 % de son prix et la promesse d’achat est acceptée en 22 jours — contre 35 sur l’île. Le condo s’est négocié autour de 585 500 $ (8 ventes, indicatif, 567 $/pi²), l’unifamiliale autour de 1 066 000 $ (4 ventes) et le plex autour de 798 000 $ (3 ventes). À Verdun, il n’y a pas de milieu : affiché juste, on vend en trois semaines, parfois au-dessus du prix ; affiché trop haut, on expire.
L’Île-des-Sœurs : la rareté patiente. Tout l’inverse. 25 ventes fermes en 76 jours de médiane — dont 60 jours avant même la promesse acceptée —, une seule vente au-dessus du prix affiché (4,0 %), et une vraie négociation (96,9 % du prix obtenu). Mais les prix racontent un marché fort : la copropriété — 22 des 25 ventes, échantillon fiable — atteint une médiane de 733 750 $, en hausse de 12,0 % sur un an, à 719 $ le pied carré habitable, un sommet montréalais (25 % au-dessus des 576 $ de l’île). Son momentum quasi stable (−3,8 % quand l’île recule de 16,2 %) en fait un des marchés les plus résilients de Montréal. On n’achète pas L’Île-des-Sœurs en solde ; on l’achète en préparé.
La lecture des deux scores. Le 18,3 de la terre ferme vient du choc de volume (−38,5 % sur un an) et des expirations ; le 32,0 de l’île vient de sa stabilité. Paradoxe instructif : c’est dans le marché au score le plus bas qu’on se dispute le plus les propriétés — parce qu’un score d’acheteur mesure le rapport de force global, pas l’intensité sur les bonnes inscriptions. Pour un vendeur, la conclusion est la même des deux côtés du pont : le prix d’appel décide de tout ; pour un acheteur, la terre ferme exige de la vitesse (22 jours), l’île de la patience et une préqualification solide.
À propos. L’Indice Tardif est l’indicateur mensuel (0-100) du marché résidentiel de l’île de Montréal, créé par David Tardif, courtier immobilier (OACIQ) depuis 2006. C’est le volet données de sa démarche « La science de l’immobilier » : la fusion de la rigueur des données de marché et des dynamiques humaines de la transaction. Édition complète de juillet : enduranceimmobilier.com · 514-418-1094. Ce texte présente des conditions de marché agrégées et ne constitue pas un avis sur une propriété en particulier.
