(Mémoire de l’APRIDS, première partie résumée par Pierre Lussier, d’Explore Verdun-IDS)
L’Association des propriétaires et résidents de L’Île-des-Sœurs (l’APRIDS) a suivi de près le dévoilement de deux projets immobiliers qui ont fait l’objet d’un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) depuis l’adoption en novembre 2020 du Plan particulier d’urbanisme (PPU). Le premier est le projet de la Cité de l’Île du groupe Lachance en 2023 et le deuxième est celui en cours du 8, place du Commerce présenté par le Groupe MACH et ses associés PUR Immobilia et Groupe DuCan.
L’APRIDS a soumis à la Ville de Montréal et à l’arrondissement de Verdun deux mémoires (respectivement le 23 janvier 2023 et le 17 janvier 2025) sur les projets en question, ainsi qu’un troisième mémoire, le 4 février 2025, pour tracer un bilan après quatre années d’application du plan d’urbanisme de la partie nord de L’Île.
Notez que depuis 2020, plusieurs projets immobiliers ont été complétés dans la zone du PPU (1000 Levert, Evolo NEX et le 16 place du Commerce) ou annoncés (un second Evolo Nex, Cité de L’Île et le 8 place du Commerce). De nombreux autres projets sont à venir selon les anticipations du PPU, sur la place du Commerce et sur le boulevard René-Lévesque.
On doit aussi tenir compte de la construction hors de la zone du PPU de 700 nouveaux logements entre le 700 et le 1060 chemin du Golf, sans oublier les projets Symphonia Sol et Viu qui ont également été complétés et une dernière grande tour à venir.
C’est l’accroissement de la population bien au-delà de ce qui avait été présenté dans le PPU qui inquiète l’APRIDS et les conséquences sur l’avenir du quartier L’Île-des-Sœurs et la qualité de vie de ses résidents.
RÉFLEXIONS SUR LE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER À L’ÎLE
Dans son mémoire sur le projet de Cité de l’île en janvier 2023, l’APRIDS posait déjà la question : Un premier test pour le PPU : la densité annoncée sera-t-elle respectée ?
Les inquiétudes de l’APRIDS se retrouvent ici dans les deux paragraphes suivants :
« La crainte principale de l’APRIDS concernant le PPU est simple : les projets immobiliers envisagés par le PPU pour les 20 prochaines années, que ce soient des bureaux, des commerces ou des logements, ont toutes les chances de se réaliser, car ce sont des occasions d’affaires auxquelles les promoteurs et propriétaires de terrains ne pourront résister.
La Ville, quant à elle, en l’absence de terrains lui appartenant, à l’exception des emprises de rue et quelques lots, devra compter principalement sur des ententes avec le privé ou d’autres paliers de gouvernement pour mettre à exécution ses plans de voies piétonnières et cyclables, de verdissement, de parcs, d’aménagements de nature collective et communautaire (école, piscine intérieure, bibliothèque, salle de sport, etc.)
L’autre préoccupation touche la densification et son corollaire, l’accroissement de la population sur L’Île. « La Ville doit revoir à la baisse le nombre de logements par hectare pour tenir compte des accès limités de L’Île déjà surchargés par la population existante et la spécificité de L’Île à savoir une cité-jardin. »
Quelques statistiques vous permettront de mieux comprendre les enjeux :
Au total, on compte donc 2 683 nouveaux logements dans le secteur du PPU. Depuis l’adoption du PPU il y a 4 ans, le nombre de nouveaux logements construits ou annoncés est de :
- Secteur du PPU hors Pointe-Nord : 2 177
- Pointe-Nord : 506
Total secteur du PPU : 2 683
Hors secteur du PPU : 1240
Grand Total : 3 923
Si on applique un facteur d’habitants par logement de 1,8 ou 2,0, ce nombre de logements annoncés ou construits conduira à un accroissement de la population entre
7 061 et 7 846.
Si rien ne change, la population de l’Île va croître de plus de 12 000 habitants dans les prochaines années et bien au-delà (pensons à l’immense terrain de l’ancien concessionnaire Gravel et à ceux du côté sud de la place du Commerce ainsi que sur René Lévesque, à l’arrière des centres commerciaux actuels).
L’arrondissement ne semble avoir aucun pouvoir pour limiter un accroissement important du nombre de logements à cause des règles du plan d’urbanisme. Si tous les terrains dont l’usage principal devait être attribué aux commerces et bureaux, et où l’usage habitation devait être conditionnel, doivent maintenant accueillir des édifices presque entièrement résidentiels, la population de L’Île augmentera dans des proportions jamais évoquées par les élus des 10 dernières années.
Équipements collectifs nécessaires pour L’Île-des-Sœurs, qui atteindra bientôt 30 000 habitants.
Une école secondaire ;
Des écoles primaires de capacité adéquate ;
Des centres de petites enfances (CPE) et des garderies privées en nombre suffisant ;
Des services de santé répondant aux besoins de la communauté ;
Des locaux pour les groupes communautaires ;
Des parcs en nombre suffisant, accessibles à tous ;
Des installations sportives pour tous les âges, incluant une piscine publique intérieure.
Des équipements institutionnels (centre communautaire et culturel) ;
On est loin du compte actuellement. En effet, le projet d’école secondaire est retardé sine die et la troisième école primaire non planifiée malgré l’accroissement inévitable de la population. Au niveau municipal, la population de L’Île-des-Sœurs réclame depuis longtemps une piscine publique couverte. On ignore toujours si le centre aquatique annoncé par la Ville sera installé à l’Île ou dans un autre quartier de Verdun. À suivre 2e partie.
