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Montréal
Dimanche, 04 juin 2023

L’ABC du marché locatif pour tous (2)

Un dossier de Carole Pelletier

« Je suis dans mon logement depuis deux ans. Si mon propriétaire veut le louer à quelqu’un d’autre, peut-il le faire ? » 

En fait, tout locataire a droit au maintien dans les lieux ; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus à la loi que nous verrons un peu plus loin. Ce droit s’applique aussi quand l’immeuble est vendu ; le nouveau propriétaire doit respecter le bail. La décision de renouveler le bail ou non vous revient exclusivement. Le bail se renouvelle automatiquement bien que le propriétaire puisse modifier les conditions y compris le loyer et la durée. Ceci se fait généralement dans l’avis de modification du bail que vous recevez dans les trois à six mois avant la fin du bail, si celui-ci est de 12 mois ou plus.

« Et si je veux quitter… »

Si vous voulez mettre fin à votre bail, vous devez en aviser le propriétaire dans les délais prévus, soit dans les 30 jours après réception de l’avis de renouvellement.

Vous désirez quitter votre logement avant la fin de votre bail ? Vous avez trouvé quelqu’un pour vous remplacer ? Vous pouvez sous-louer votre logement, auquel cas vous demeurez responsable du bail face au propriétaire. Vous pouvez aussi céder le bail à un nouveau locataire, mais vous vous dégagez de vos obligations futures. Dans les deux cas, vous devez aviser le locateur qui, à moins de motifs sérieux, doit y consentir.  Qu’est-ce qu’un motif sérieux ? Un historique de non-paiement de loyer par le nouveau locataire par exemple. 

Il existe également une série de motifs valables pour mettre fin avant terme au bail (accès à un logement à prix modique, handicap, déménagement en CHSLD, etc.) que nous ne couvrirons pas ici.

Un locataire ne peut être évincé de son logement sans jugement du Tribunal administratif du logement (TAL) si, par exemple, il ne respecte pas ses obligations comme payer son loyer. 

Quelles sont les exceptions au droit de maintien dans le logement ?

Il y en a principalement deux : la reprise du logement et l’éviction.

En quoi consiste la reprise du logement?

Celle-ci survient lorsque le propriétaire veut reprendre le logement pour lui-même ou pour un de ses bénéficiaires autorisés (ascendants ou descendants, tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien, son conjoint dont il est séparé ou divorcé et pour lequel il est le principal soutien). Le propriétaire ne peut donc pas être une personne morale (compagnie, à numéros ou autrement). 

L’avis par le propriétaire doit être donné au moins six mois avant la fin du bail (pour un bail de 12 mois ou plus). Il est à noter que l’avis doit inclure toute l’information requise : la date prévue pour exercer la reprise, le nom du bénéficiaire et le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le propriétaire.

Le locataire a un mois pour répondre mais s’il ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter le logement. Dans un tel cas, le propriétaire fait une demande au TAL. 

Il existe des circonstances qui rendent plus difficiles la reprise du logement, par exemple :

  • Si le propriétaire possède un autre logement qui est vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise, et qui est du même genre que celui occupé par le locataire, situé dans les environs et d’un loyer équivalent. Mais, il est difficile de prouver ce genre de situation ; 
  • Si le  locataire ou son conjoint, au moment de la reprise, est âgé de 70 ans ou plus, ET occupe le logement depuis au moins 10 ans ET a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique. 
    • Toutefois, si le propriétaire est lui-même âgé de 70 ans ou plus et veut reprendre le logement pour lui-même; OU si le propriétaire est lui-même âgé de 70 ans ou plus, demeure dans l’immeuble et veut reprendre le logement pour un bénéficiaire.

En quoi consiste une éviction du logement ?

Cette fois-ci, le propriétaire peut aussi être une personne morale. Une éviction, c’est quand le propriétaire veut changer l’affectation d’un logement ou de l’immeuble, par exemple passer de résidentiel à commercial ou quand il veut subdiviser ou agrandir substantiellement un logement. On parle parfois aussi de rénovictions. 

L’avis par le propriétaire doit être donné au moins six mois avant la fin du bail (pour un bail de 12 mois ou plus). Il est à noter que l’avis doit inclure toute l’information requise : la date de l’éviction et les motifs invoqués.

Pour s’opposer, le locataire doit obligatoirement déposer une demande au TAL dans le mois suivant la date de réception de l’avis. S’il ne le fait pas, il est réputé avoir accepté de quitter son logement à la fin du bail. Il doit également fournir au TAL la preuve de signification, c’est-à-dire la preuve que le propriétaire a bien reçu une copie de sa demande.

Le TAL enverra par la poste un avis de convocation.

C’est le propriétaire qui devra alors prouver qu’il a réellement l’intention de réaliser son projet en prouvant qu’il respecte la réglementation municipale, qu’il a les permis pour ce faire, des plans architecturaux, des soumissions, qu’il a retenu les services d’un entrepreneur, etc.

  • Allez voir leur site web de la CACV
  • Ou appelez Michel Proulx, du même organisme. Les messages sont pris du lundi au jeudi et ils rappellent tout le monde : 514 769-2228 # 101

(NDLR: pour refaire la lecture du premier article de la série, reportez-vous au lien suivant.)

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