Le Comité d’action des citoyennes et citoyens de Verdun rencontre des locataires de L’Île-des-Sœurs
Dans ce premier article d’un dossier qui en comptera deux, notre journaliste traitera des droits et obligations des locateurs et des locataires, ainsi que de l’épineuse question des augmentations de loyer. L’article s’adresse à tous les gens de Verdun, pas seulement ceux qui résident à L’Île-des-Sœurs.
Un dossier de Carole Pelletier
Signature d’un bail, son renouvellement, le droit au maintien, la sous location, la cession de bail, l’éviction, la reprise de logement… Ouf ! Ça en fait beaucoup. En général, on en connaît des petits bouts de cette longue liste des travaux à effectuer pour un locateur ou un locataire. À la fin de ces deux articles, nous souhaitons que vous en connaissiez un peu plus.
Commençons par mettre la table.
Qui est le CACV ?
En long, il s’agit du Comité d’action des citoyennes et citoyens de Verdun.
- Fondé en 1975, le CACV est un organisme sans but lucratif qui œuvre à la défense et la promotion des droits des locataires, au développement du logement social et à l’amélioration de la qualité de vie du quartier Verdun / Île-Des-Sœurs.
- L’organisme appuie les personnes les plus démunies afin qu’elles puissent améliorer leurs conditions de vie. Le CACV fait la promotion de leurs aspirations, particulièrement en matière de logement et d’aménagement urbain.
Ceci dit, le CACV répond à tous les locataires qui font appel à lui.
Les insulaires ont-ils besoin d’un tel service ?
La réponse est oui comme vous le verrez. La rencontre se tenait à l’Île mais plusieurs autres se sont tenues à Verdun même.
Voyons les chiffres et, pendant qu’on y est, soyons inclusifs ; nous ferons le tout Verdun qui, pour les fins de l’exercice, se divise en trois secteurs.
À l’Île, il y a un très gros locateur, Structures Métropolitaines, qui gère quelque 3100 logements. Il y a bien entendu d’autres locateurs : de plus petites entreprises et des propriétaires et individus qui louent un ou plusieurs logements. Dans le reste de Verdun, le paysage des grands locateurs est plus morcelé et il y a évidemment les propriétaires et individus comme à l’Île.
Droits et obligations des locateurs et locataires
Faisons grâce aux articles du Code civil et des règlements du Tribunal administratif du Logement (le TAL), mais voici l’essence de ceux-ci.
Les obligations des locateurs
| Livrer et maintenir le logement en bon état : on parle ici de réparation, d’habitabilité et d’entretien; Est impropre à l’habitation le logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé et la sécurité des occupants ou du public; Garantir la jouissance paisible des lieux : Faire en sorte que le logement est conforme aux lois et règlements municipaux (ex.: température de 21 degrés Celsius, pas d’insectes, avertisseur de fumée). Garantir contre les troubles de la part des autres locataires. En cas de harcèlement, tenir un registre d’événements. |
Les obligations des locataires
| Payer son loyer – Le locateur ne peut exiger des chèques postdatés pour le paiement du loyer ; – À moins d’entente contraire, le loyer est payable le premier jour de chaque mois ; – À moins d’entente contraire, le loyer est payable au domicile du locataire. Faire usage de la chose avec prudence et diligence ; Maintenir le logement en bon état de propreté ; Respecter le droit à la jouissance paisible du lieu des autres ; Assumer la charge des menues réparations d’entretien à moins qu’elles soient causées par l’usure normale du logement, un cas fortuit ou par la force majeure ; Aviser le propriétaire des défectuosités ;Remettre le logement à son état d’origine. |
Pourquoi parler de ça en février?
La plupart des avis de renouvellement de bail se font à cette période-ci de l’année puisque les baux courent très souvent du premier juillet au 30 juin.
L’avis d’augmentation de loyer doit être faite à l’intérieur de certains délais, selon la durée du bail :
- Si la durée est de 12 mois et plus : de 3 à 6 mois avant la fin du bail
- De moins de 12 mois ou à durée indéterminée : de 1 à 2 mois
Il existe un acteur important dans la détermination des augmentations de loyer. Il s’agit du TAL, qui fait annuellement ses recommandations.
Voici celles de cette année :
Beaucoup de propriétaires se base sur les recommandations du TAL pour fixer l’augmentation annuelle du loyer de leurs locataires. C’est donc souvent ce qu’ils demandent dans leur avis de renouvellement de bail, dans un contexte où il n’y a pas eu de travaux majeurs dans le logement (refaire la salle de bain, changer tous les comptoirs et armoires de cuisine, etc.) ou dans l’édifice (refaire la toiture, changer les escaliers, refaire une façade, etc.). D’autres demandent systématiquement plus, à titre d’exemple, l’an dernier, on nous disait que Structures Métropolitaines demandait une hausse de 5 %. On sait que les prix ont augmenté partout. Que peut-on faire quand on croit que l’augmentation demandée est exagérée ?
Le CACV propose aux locataires de faire un petit calcul. Celui-ci tient essentiellement compte des éléments suivants :
- L’augmentation du coût du loyer ;
- L’augmentation des taxes foncières et scolaires ;
- L’augmentation des coûts de l’assurance ;
- Les travaux fait au logement (limité de 3,8% du loyer) ;
- Les travaux faits sur l’immeuble (limité de 3,8% du loyer).
Le CACV peut fournir aux locataires qui en font la demande une trousse qui contient les éléments suivants :
- Une explication quant aux renseignements nécessaires pour faire le calcul de l’augmentation ;
- La feuille de calcul;
- Un modèle de lettre de refus ainsi qu’une demande pour les factures ou reçus justifiant l’augmentation demandée.
Et s’il se présente des difficultés, des intervenants sociaux peuvent vous aider à faire le calcul.
Si l’augmentation demandée est excessive, que pouvez-vous faire ?
La première des choses est de refuser l’avis dans les 30 jours de la réception de celui-ci car, ne pas répondre signifie qu’on accepte les nouvelles conditions. Il est recommandé d’utiliser la lettre type mentionnée plus haut et de l’envoyer par courrier recommandé. La troisième chose est de négocier avec votre propriétaire ; en général, il y a de la marge. Finalement, si vos démarches n’aboutissent pas à une solution qui vous semble acceptable, faites votre demande au TAL. Normalement, le TAL essaie de répondre dans les deux mois suivants la réception de l’avis de contestation.
Tout ça semble difficile ? Le CACV peut vous aider.
- Allez voir le site web de la CACV.
- Ou appelez – les messages sont pris du lundi au jeudi et ils rappellent tout le monde : 514 769-2228 # 101
(NOTE: je ne pense pas que ce paragraphe soit nécessaire) Je tiens à remercier Michel Proulx du CACV pour avoir partagé avec nous l’information qui a servi à la rédaction de ce texte et pour l’avoir révisé.
La semaine prochaine, le type de bail à utiliser et des sections importantes – sections G, le droit au maintien du logement, les cessions, sous-locations, reprises de logement et évictions.
